ACHAT DE LA NUE-PROPRIÉTÉ D'UN BIEN IMMOBILIER - DEMEMBREMENT
- Le démembrement d'un bien immobilier consiste à scinder la propriété des murs de l'exploitation du bien.
Les contribuables concernés
: En situation de revenu foncier ou imposé à l'ISF.
Type d'avantage fiscal
: Achat d'un bien immobilier de 40% à 60% de sa valeur.
Les conditions à respecter
: L'usufruit du bien est cédé pendant une période donnée.
Précisions : Possibilité de réduction de l'ISF
Dispositif / Le démembrement d'un bien immobilier consiste à scinder la propriété des murs de l'exploitation du bien. On distingue ainsi deux parties : La nue-propriété : le nu-propriétaire détient les murs mais ne peut pas exploité le bien.
L'usufruit : l'usufruitier détient le droit d'occuper le logement sans payer de loyers, de le prêter ou d'en percevoir les revenus. Il peut ainsi conclure ou renouveler seul les baux d'habitation et professionnel, en choisissant lui même le locataire et en fixant seul les conditions du bail. Le principe de ce montage est de céder l'usufruit pendant 15 à 20 ans à un exploitant afin que ce dernier en perçoit les bénéfices. En contrepartie cet usufruitier participera à l'achat du bien et à la fin de cette période l'investisseur (nu-propriétaire) retrouvera son bien en pleine propriété.
Conditions : Les grosses réparations sont à la charges du nu-propriétaire (l'investisseur), comprenant les travaux sur des gros murs.., le rétablissement des poutres et des couvertures entières (article 606 du code civil). Les autres réparations sont d'entretien et donc à l'actif de l'usufruitier. Ce dernier est tenu également de payer les charges annuelles telles que l'assurance incendie, la taxe foncière, frais de gestion, ... Avantage fiscal : Les revenus de la location ainsi que les charges d'exploitation étant destinés à l'usufruitier, l'investisseur ne pourra déduire que les travaux de grosses réparations dans sa situation foncière (de la même manière qu'en régime de droit commun). Les intérêts d'emprunt quand à eux ne sont déductibles que sur du revenus fonciers, d'où l'avantage d'avoir des revenus fonciers existants afin de déduire ces intérêts.
L'autre avantage concerne l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) puisque seul l'usufruitier doit déclarer à son actif le bien en pleine propriété.
Il n'y a donc pas d'actif pour l'ISF de l'investisseur et le Capital Restant Dû du prêt (CRD) est déclaré au passif. Ainsi ce CRD peut être déduit de l'actif existant pour l'ISF et ainsi bénéficier d'une réduction d'impôt (si toutefois l'investisseur est éligible à l'ISF).
Fin du démembrement A la fin de la période de cession de l'usufruit, l'investisseur récupère le bien en pleine propriété et peut ainsi jouir de cet usufruit. Il pourra donc tirer bénéfices de la location mais aussi devra s'acquitter de toutes les charges et devra déclaré le bien à son actif pour l'ISF. L'investisseur aura donc récupéré son bien qu'il aura acquis de 40% à 60% de sa valeur.
- L'acquisition en Nue-Propriété
La Nue-Propriété d’un logement neuf
Pour répondre aux besoins croissants de sécuriser des revenus complémentaires à terme, de protéger sa famille, ou encore de diminuer la pression fiscale Le partage du droit de propriété conduit à séparer le droit d’usage et de jouissance, l’usufruit (ou USUS) du droit de la nue-propriété (ou ABUSUS). L’usufruit est achetée par un bailleur institutionnel pour une période de 15 à 20 ans. Le bailleur sera responsable de la gestion locative, l’entretien courant, les gros travaux (articles 605 et 606), les taxes foncières et les charges de copropriété.
La nue-propriété est l’acquisition d’un bien à prix réduit, réduction générée par le cumul des loyers marché actualisés sur la durée d’usufruit, totalement défiscalisés, et obtenu en une fois. De ce montant déduit du prix d’achat, aucune fiscalité n’est appliquée. Les intérêts de la Nue-Propriété sont multiples :
- Se constituer un patrimoine immobilier de grande qualité.
- Investir en toute sérénité dans un logement neuf sans contrainte d’entretien et de gestion locative pendant la période d’usufruit.
- Obtenir immédiatement, et sans imposition fiscale, la totalité des loyers cumulés des prochaines années.
- Bénéficier d’une rentabilité certaine par l’assurance d’une valorisation mécanique du bien (la reconstitution de propriété progressive) et d’une valorisation potentielle en fonction du marché immobilier.
- Ne pas payer d’ISF sur l’acquisition de la Nue-Propriété pendant la durée d’usufruit par le bailleur.
- De limiter la plus-value en cas de revente sur la base de la valorisation potentielle et de la durée de détention commencée à l’achat de la nue-propriété.
- Déduire des revenus fonciers, les intérêts financiers du prêt engagé dans cet achat.
- Acheter une « valeur sure » avec un effort d’épargne mesuré et régulier. Assurer un capital ou des revenus à terme, à la fin de l’usufruit, par la revente ou la location de ce logement, tout en protégeant les proches.
- Assurer une donation ou transmission d’un logement neuf à un membre de la famille sur la valeur de la nue-propriété. Rester de libre de vendre la Nue-Propriété à tout moment sans perdre ses avantages économiques et fiscaux acquis.