- LES GARANTIES LEGALES DUES PAR LE CONSTRUCTEUR (BIENNALE, DECENNALE...)
À compter de la réception des travaux et pendant les dix ans qui suivent, trois garanties légales commencent à courir au profit des propriétaires successifs de l'ouvrage.
Il s'agit de :
- la garantie de parfait achèvement (1 an)
- la garantie de bon fonctionnement (2 ans) ou biennale couvrent pendant 2 ans, à compter de la réception des travaux avec les entreprises, les éléments d'équipements pouvant être démontés sans affecter le gros oeuvre (robinetterie, volets, portes, chauffage..)
- la garantie décennale : elle couvre pendant 10 ans à compter de la réception, les vices cachés portant atteinte à la solidité ou la destination de l'ouvrage (une toiture non étanche...), ainsi que les éléments d'équipements indissociables. Vous êtes alors couvert par l'assurance "dommage-ouvrage" souscrit par le promoteur.. Les désordres dûs à l'usure normale ou à l'usage anormal ou à un défaut d'entretien sont exclus du champ des garanties.
- La garantie d'achèvement : Conformément à la règlementation, les promoteurs souscrivent une garantie d'achèvement financière de l'immeuble auprès d'un organisme bancaire qui a pour objet d'assurer, en toutes circonstances, l'achèvement de l'immeuble.
- LA GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT (Art. 1792-6 du Code Civil)
La garantie de parfait achèvement s'étend à la réparation des dommages (quelle que soit leur gravité) :
- signalés par le maître d'ouvrage au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception,
- signalés par le maître d'ouvrage par voie de notification écrite pour les désordres révélés dans l'année de la réception.
La réparation est due par le seul entrepreneur, pour les dommages situés dans ses travaux. Cette garantie ne s'étend pas aux dommages résultant des effets de l'usure normale ou de l'usage.
- LA GARANTIE BIENNALE DE BON FONCTIONNEMENT (Art. 1792-3 du Code Civil)
Le constructeur garantit pendant 2 ans tous les éléments d'équipement dissociables d'un ouvrage (faux plafonds, moquettes, revêtement mural, portes fenêtres…) qui ne "fonctionnent pas". Il s'agit des éléments que l'on peut enlever, démonter ou remplacer sans détérioration de l'ouvrage qu'ils équipent. La garantie de bon fonctionnement est due par l'installateur de l'élément d'équipement concerné. Bien que facultative, l'assurance de ce risque est indispensable pour les entreprises concernées car les conséquences de ces dommages peuvent s'avérer très importantes.
Les équipements ayant pour vocation exclusive l'activité professionnelle dans la construction ne relèvent ni de la responsabilité décennale, ni de la garantie de bon fonctionnement, mais de la seule responsabilité contractuelle. Des garanties d'assurance adaptées peuvent couvrir ce risque.
- LA GARANTIE DECENNALE (Art. 1792, 1792-2 et 1792-4 du Code Civil)
Des désordres se manifestent sur votre ouvrage au cours des dix années suivant la réception. Ils peuvent engager votre responsabilité décennale, à condition d'affecter la solidité de l'ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination. Votre assureur prendra alors en charge le coût des réparations nécessaires au titre de l'assurance décennale obligatoire. Au-delà des 10 ans après la réception de votre ouvrage, vous serez déchargé des responsabilités et garanties qui pèsent sur vous à raison des désordres qui peuvent se manifester sur votre ouvrage.
L'assurance de la responsabilité décennale est obligatoire, sous peine de sanctions pénales, pour tous les ouvrages, sauf pour certains ouvrages de « génie civil », expressément exclus du champ de l'obligation d'assurance par une ordonnance du 8 juin 2005. Les contrats d'assurance décennale sont très souvent limités aux ouvrages soumis à l'obligation d'assurance, et les ouvrages exclus par l'ordonnance ne sont pas garantis. Certains contrats comportent cependant une garantie « génie civil » couvrant la responsabilité décennale de l'entreprise réalisant de tels ouvrages. Si vous réalisez des travaux concernant ce type d'ouvrages et que vous souhaitez assurer la responsabilité décennale que vous encourez de ce fait, vérifiez bien que votre contrat d'assurance décennale comporte cette extension de garantie.
- Important : quand la décennale ne peut s'appliquer !
Après réception, certains désordres, qui ne présentent pas les caractéristiques requises pour entraîner la responsabilité décennale, peuvent tout de même relever de votre responsabilité contractuelle. Quelques contrats d'assurance garantissent ce type de désordres intermédiaires, en particulier les contrats comportant des garanties « tout sauf ». Ne faites pas des promesses que vous ne pourriez pas tenir ou ne reprenez pas à votre compte les engagements commerciaux de vos fournisseurs (garanties de durabilité, de performance, de retour sur investissement…).
S'agissant d'engagements contractuels « spécifiques », ils ne pourraient bénéficier des garanties de vos contrats d'assurance habituels.