La location meublée non professionnelle (LMNP) est un régime fiscal en France destiné aux particuliers qui louent des biens immobiliers meublés sans que cette activité soit leur activité principale. Ce régime présente des avantages fiscaux et des obligations spécifiques pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif meublé.
Définition de la LMNP
Un bailleur est considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) si :
- Les revenus locatifs annuels issus des locations meublées ne dépassent pas 23 000 € par an,
- Ou les revenus locatifs restent inférieurs aux autres revenus du foyer fiscal (notamment salaires, pensions, etc.).
Si les revenus locatifs dépassent ces seuils, le bailleur bascule dans le régime de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), avec des règles fiscales différentes.
Obligations du Loueur en Meublé Non Professionnel
Inscription et Déclaration de l'Activité
- Le loueur en LMNP doit s’immatriculer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir un numéro SIRET.
- Cette déclaration permet au bailleur de s’identifier comme entrepreneur individuel au sens de la location meublée.
Respect des Normes du Meublé
Le logement doit respecter les normes d’habitabilité et d’équipement d’une location meublée. Cela inclut l’installation d’un mobilier minimum qui permet au locataire d’y vivre confortablement (lit, table, vaisselle, réfrigérateur, équipements de cuisine, etc.).
Contrat de Location
Le contrat de location pour un logement meublé est d’un an renouvelable (9 mois pour les étudiants). Le bail doit indiquer le loyer, les charges et l’état des équipements.
Régime Fiscal de la LMNP
Les revenus des locations meublées relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme pour les locations nues. Les bailleurs en LMNP peuvent opter pour l’un des régimes fiscaux suivants :
Régime Micro-BIC
- Si les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (plafond 2024), le loueur peut bénéficier du régime micro-BIC.
- Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 % des recettes, ce qui signifie que seulement 50 % des loyers perçus sont imposés.
Régime Réel Simplifié
- Au-delà du plafond de 77 700 €, ou par choix, le loueur peut opter pour le régime réel.
- Dans ce cas, il peut déduire l’ensemble des charges et des dépenses liées à la location : intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, etc.
- Le régime réel permet également d’amortir le bien immobilier et le mobilier, réduisant ainsi le revenu imposable.
Amortissements
L’un des principaux avantages du régime réel pour la LMNP est la possibilité d’amortir le bien et le mobilier. Cela signifie que le propriétaire peut déduire une partie de la valeur du bien et des meubles chaque année, réduisant ainsi le montant des revenus locatifs imposables.
- Amortissement du bien immobilier : sur une durée de 20 à 40 ans.
- Amortissement du mobilier et des équipements : sur une durée de 5 à 10 ans.
Autres Obligations et Avantages
Déclaration de TVA
La LMNP est en principe non soumise à la TVA. Cependant, si le bailleur propose des services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage régulier, accueil), il pourrait être soumis à la TVA.
Exonération de la Plus-Value Immobilière
En cas de revente du bien, les plus-values de cession sont imposées comme les plus-values des particuliers, avec des abattements en fonction de la durée de détention, et une exonération totale au bout de 30 ans.
Régime Censi-Bouvard
Les investisseurs en résidence meublée (résidence services, EHPAD, résidence étudiante) peuvent bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, qui offre une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat (dans la limite de 300 000 €) pour une durée d’engagement de neuf ans. Ce régime est cumulable avec le LMNP, mais le bien doit être loué en résidence de services.
Avantages de la LMNP
- Fiscalité attractive : réduction de l’impôt grâce à l’amortissement et aux régimes fiscaux avantageux.
- Flexibilité : le statut est ouvert à de nombreux profils, avec un encadrement plus souple que la location nue.
- Diversité des biens : possibilité de louer aussi bien un appartement, une résidence de tourisme, un logement étudiant ou en EHPAD.
En Résumé
Le statut LMNP est un dispositif flexible et attractif pour les investisseurs cherchant à réduire leur imposition grâce à la location meublée. Il nécessite cependant un suivi rigoureux des obligations fiscales et réglementaires pour en maximiser les avantages.