Si vous décidez d’acheter un appartement à Nantes ou partout ailleurs en France dans le cadre d’un investissement locatif, alors vous pouvez opter pour de la location meublée. Vous aurez alors la possibilité d’avoir le statut de loueur en meublé non professionnels (LMNP). Lorsque vous avez ce statut, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition qui ont chacun leurs avantages et inconvénients.
Le point sur les deux régimes d’imposition en LMNP
Lorsque les loyers perçus annuellement par le loueur en meublé non professionnel sont inférieurs à 70 000 €, il peut opter pour le régime réel d’imposition plutôt que de rester au régime général des micro BIC.
Le régime réel s’applique obligatoirement si le montant des loyers perçus est supérieur à 70 000 € par an.
Les avantages du régime réel par rapport au micro BIC (régime forfaitaire) sont :
- D’une part, de permettre d’amortir le bien et le mobilier,
- D’autre part, de déduire des loyers les charges locatives réelles.
Ainsi, l’ensemble des factures correspondant aux charges d'exploitation et les amortissements du bien et du mobilier sont déductibles des loyers perçus en respectant un certain formalisme.
En effet, il faut :
- Dans un premier temps déduire les charges réelles des loyers perçus annuellement,
- Si le solde est positif, déduire à son tour l’amortissement jusqu’à éventuellement ramener à zéro (mais pas plus) le revenu locatif.
En revanche, Il n’est pas permis de créer un déficit foncier déductible des autres revenus. En outre, si l’intégralité des amortissements n’a pas pu être déduite une année, le solde est reportable sans limitation de durée sur les années suivantes.
Les propriétaires de meublés assujettis au micro BIC, quant à eux, bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % (seuil minimal de 305 €) pour charges. Ils le déduisent des loyers sans pouvoir déduire d’autres charges et amortissements.
Pour les deux régimes, le revenu imposable est ajouté aux autres revenus imposables du propriétaire puis soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Deux points sont à noter :
- Si le logement se trouve dans une résidence avec services (étudiants, médicalisées, etc.), les avantages du LMNP se cumulent le cas échéant avec ceux du dispositif Censi-Bouvard,
- Le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € ne concerne pas le statut de LMNP.
Le statut de LMNP comparé à la location nue
En comparaison, les loyers perçus dans le cadre de la location nue - dont la rentabilité brute est généralement inférieure - sont imposés comme des revenus fonciers :
- Soit au microfoncier (abattement forfaitaire de 30 %),
- Soit au régime réel où seules certaines charges sont déductibles.
La rentabilité nette en LMNP après impôts est souvent supérieure à celle de la location nue, même si le rendement brut est souvent inférieur notamment à cause des avantages fiscaux plus importants en LMNP.
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