Dans un contexte de crise du logement, le modèle du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) se profile comme une option innovante, située entre le secteur du logement social et le marché locatif privé. Découvrez cette approche que les autorités publiques souhaitent promouvoir pour repenser l'accès à un logement à prix modéré en France.
Face à la difficulté croissante d'accéder à un logement décent et abordable, une réponse se distingue : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Bien que ce concept reste encore largement ignoré du grand public, il pourrait représenter la pierre angulaire d'une politique du logement plus juste et inclusive. C’est d’ailleurs cette voie que le gouvernement a choisie pour dynamiser la construction de logements accessibles.
Qu'est-ce qu'un logement intermédiaire, ou Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), également appelé logement intermédiaire, représente une solution innovante visant à répondre aux besoins des jeunes actifs et des classes moyennes. Ce dispositif a été conçu pour combler l'écart entre les logements sociaux et le marché privé, offrant une alternative à ceux dont les revenus dépassent les plafonds des logements sociaux, mais qui restent insuffisants pour accéder au parc locatif privé.
Le fonctionnement du LLI soutenu par le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) ?
Introduit par l'article 73 de la loi de Finances de 2014 et renforcé par la loi de Finances de 2021, le LLI est soumis à des régulations strictes en matière de loyers, qui sont généralement inférieurs de 10 à 15 % à ceux pratiqués sur le marché privé. Ces logements sont principalement situés dans des zones où la demande locative est élevée, souvent proches des centres d’emploi et des transports en commun.
Les constructions de logements intermédiaires sont souvent réalisées et gérées par des organismes HLM ou des structures de logement social, ce qui assure une gestion optimale tout en maintenant des loyers accessibles. Les critères de sélection des locataires sont également stricts, afin de garantir que ces logements bénéficient réellement à ceux qui en ont le plus besoin.
Conditions d'éligibilité : quels critères de revenus et de loyers pour accéder à un logement intermédiaire ?
Pour bénéficier d'un logement intermédiaire, le logement doit être destiné à une occupation en tant que résidence principale. Enfin, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les plafonds de revenus fixés pour le dispositif LLI. À titre d'exemple, un célibataire en zone Abis ne devra pas percevoir plus de 4 025 € de revenus mensuels après prélèvement à la source.
Parallèlement, un plafond de loyer spécifique au Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est appliqué, identique à celui du dispositif Pinel. Bien que le plafond pour 2025 reste inconnu, il est utile de rappeler ceux de 2024, pour lesquels un coefficient multiplicateur s'applique :
- Zone Abis : 18,89 €/m²
- Zone A : 14,03 €/m²
- Zone B1 : 11,31 €/m²
- Zones B2 et C (sur dérogation) : 9,83 €/m²
Les plafonds de ressources et de loyers sont établis selon des critères spécifiques, similaires à ceux du dispositif Pinel, en particulier pour les zones A, Abis et B1 du zonage Pinel. Les candidats locataires doivent ainsi prouver que leurs revenus fiscaux, déterminés deux ans auparavant, ne dépassent pas les seuils fixés pour le programme LLI.
Investir en LLI en tant que particulier ?
En plus des acteurs institutionnels, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s'ouvre désormais aux investisseurs particuliers. Toutefois, investir dans ce type de logement nécessite de respecter certaines conditions. L'acquisition d'un bien immobilier neuf doit se faire par l'intermédiaire d'une Société Civile Immobilière (SCI), un moyen qui facilite la gestion et la transmission du patrimoine. En contrepartie d'un prix d'achat avantageux, grâce à une TVA réduite à 10 % et à une exonération de taxe foncière pendant 15 à 20 ans, l'investisseur s'engage à louer son bien pendant une période minimale de 15 ans, à un loyer encadré et réévalué en fonction de l'inflation. Ce dispositif s'applique uniquement dans les communes ayant déjà atteint le quota de 25 % de logements sociaux, garantissant ainsi un investissement à la fois sécurisé et rentable.
En somme, le Logement Locatif Intermédiaire offre une réponse innovante aux défis du logement en France. En proposant une alternative aux logements sociaux traditionnels, il favorise une plus grande mixité sociale et assure un accès équitable au logement pour les classes moyennes. Grâce à des loyers modérés et à des critères d'éligibilité stricts, le LLI pourrait devenir un pilier essentiel de la politique sociale et urbaine du pays. Avec l’ouverture aux investisseurs particuliers, ce dispositif pourrait également dynamiser l’investissement locatif dans l’immobilier neuf.
Résumé : Les avantages du Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) constitue une solution attractive pour les investisseurs et les collectivités locales souhaitant favoriser l’accès au logement pour les ménages aux revenus intermédiaires. Ce dispositif présente plusieurs avantages fiscaux et financiers qui en font une opportunité intéressante pour l’investissement immobilier.
TVA réduite à 10 %
L’un des principaux atouts du LLI est l’application d’un taux réduit de TVA à 10 % au lieu des 20 % habituellement pratiqués pour les projets immobiliers. Cette réduction permet aux promoteurs et investisseurs de diminuer significativement le coût d’acquisition ou de construction des logements intermédiaires, rendant ainsi l’investissement plus rentable sur le long terme.
Crédit d’impôt sur les sociétés et exonération de taxe foncière
Les structures soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) bénéficient d’un avantage fiscal majeur : une exonération totale de taxe foncière pendant 20 ans. Cet avantage contribue à alléger les charges d’exploitation des investisseurs, leur permettant d’optimiser leur rentabilité nette sur le long terme. Cette exonération est un levier important pour inciter les investisseurs institutionnels et privés à s’engager dans le développement du LLI.
Revenus fonciers non fiscalisés (SCI à l’IS)
Pour les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) soumises à l’IS, les revenus locatifs générés par les logements intermédiaires ne sont pas soumis à l’impôt foncier, ce qui représente un avantage considérable. Cela permet d’améliorer la trésorerie et la rentabilité des investissements tout en bénéficiant d’un cadre fiscal particulièrement favorable.
Au-delà de ces avantages fiscaux, le Logement Locatif Intermédiaire répond à un véritable enjeu sociétal en offrant des logements à des loyers plafonnés, accessibles à des ménages aux revenus trop élevés pour être éligibles au logement social, mais insuffisants pour accéder facilement au marché locatif privé. Ce dispositif contribue ainsi à la mixité sociale et au dynamisme des territoires en favorisant l’installation des classes moyennes dans des zones tendues.
En conclusion, le LLI représente une opportunité d’investissement stratégique, conciliant avantages fiscaux, rentabilité optimisée et impact social positif. Son cadre fiscal attractif et ses exonérations en font une option incontournable pour les investisseurs soucieux d’allier performance financière et engagement sociétal.