La promesse de vente et le compromis de vente en immobilier : distinctions juridiques essentielles
En matière de transactions immobilières, la promesse de vente et le compromis de vente représentent deux avant-contrats déterminants. Souvent confondus, ils ont pourtant des conséquences juridiques différentes pour le vendeur et l'acquéreur. Voici un éclairage juridique précis sur leurs différences, leurs implications et les obligations qu'ils entraînent.
Avant-contrat immobilier : de quoi parle-t-on ?
Vous vous apprêtez à signer un compromis de vente ? C'est ce qu'on appelle un "avant-contrat". Ce document, signé avant l’acte notarié, officialise l’accord de principe entre les deux parties. Il peut prendre deux formes juridiques :
-
La promesse unilatérale de vente,
-
Le compromis de vente (promesse synallagmatique de vente).
Chacune de ces formules présente des avantages et des contraintes, selon le niveau d’engagement souhaité par les parties.
La promesse unilatérale de vente : un engagement du vendeur uniquement
Dans la promesse de vente, le propriétaire s'engage auprès de l’acheteur (appelé le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui accorde une option exclusive pour une durée limitée (généralement 2 à 3 mois), pendant laquelle :
-
Il ne peut ni renoncer à la vente,
-
Ni proposer le bien à un tiers.
Ce qu’il faut savoir :
-
L’acquéreur est libre de lever ou non l’option.
-
En contrepartie de cette exclusivité, il verse une indemnité d'immobilisation, en général 10 % du prix.
-
Si l’acheteur confirme, cette somme est déduite du prix de vente.
-
S’il renonce, le vendeur conserve l’indemnité à titre de dédommagement.
-
-
La promesse doit obligatoirement être enregistrée aux impôts dans les 10 jours suivant sa signature, sauf si elle est établie par acte notarié.
La promesse unilatérale est donc un contrat souple pour l’acheteur, mais elle immobilise juridiquement le vendeur pendant toute la durée de l’option.
Le compromis de vente : un accord engageant les deux parties
À la différence de la promesse, dans le compromis de vente, vendeur et acquéreur s’engagent l’un envers l’autre à conclure la vente à un prix déterminé.
Juridiquement, le compromis vaut vente : la vente est réputée conclue, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives (notamment l’obtention du prêt immobilier).
Principaux éléments :
L’acheteur verse un dépôt de garantie, généralement entre 5 % et 10 % du prix.
Si l'une des parties se désiste sans motif légitime, l'autre peut saisir la justice pour obtenir l’exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts.
Contrairement à la promesse, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès de l’administration fiscale, ce qui constitue un avantage financier.
Cependant, en cas de litige sur la réalisation d’une condition suspensive, les parties restent liées par le compromis, sauf accord amiable ou décision judiciaire. À l’inverse, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, le contrat prend fin naturellement si l’option n’est pas levée dans les délais.
Délai de rétractation de l’acquéreur
Depuis la loi Macron de 2015, l'acquéreur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours, à compter du lendemain de la remise du contrat signé (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation).
quel contrat choisir ?
-
La promesse de vente est idéale pour l’acheteur souhaitant réfléchir, tout en obtenant une exclusivité.
-
Le compromis de vente offre plus de sécurité juridique au vendeur, car l’engagement de l’acheteur est ferme.
Dans tous les cas, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un professionnel de l'immobilier, afin de rédiger un avant-contrat conforme à vos intérêts et aux normes légales.