Généralement, le mur qui sépare votre belle demeure à Saint-Malo de celle du voisin est mitoyen et l’entretien revient aux deux parties. Si votre voisin ne prend pas en charge sa part, il est possible de lui acheter la partie du mur qui lui appartient. Vous deviendrez le seul propriétaire du mur.
Le mur mitoyen et la preuve de la mitoyenneté
La mitoyenneté est l’un des problèmes de voisinage les plus fréquents. La mitoyenneté d’un mur entraîne l’obligation du partage de frais d’entretien de celui-ci par les deux propriétaires.
Les articles 653 à 673 du Code civil donnent une définition précise du mur mitoyen :
- Il se trouve à cheval sur la séparation ;
- Il appartient aux deux propriétaires.
Le mur mitoyen qui sépare deux propriétés peut prendre plusieurs formes :
- Une limite de clôture comme un mur, un muret, un fossé ou une haie ;
- Un mur séparatif dont la propriété ne peut pas être prouvée.
Si le mur est édifié sur l’un des deux terrains, alors, dans ce cas, il n’est pas mitoyen et appartient au propriétaire du terrain sur lequel il repose.
Il y a deux façons de prouver la non-mitoyenneté d’un mur :
- Posséder le titre de propriété ;
- Lorsque le mur est entretenu depuis 30 ans ou 10 ans dans certains cas par un des propriétaires, il lui appartient par prescription.
En revanche, un mur avec une pente dans un seul sens depuis son sommet ou avec une corniche ou des tuiles appartient au propriétaire du terrain vers lequel se dirige la pente.
Le voisin a la possibilité en zone urbaine de refuser la mitoyenneté. Dans ce cas, le notaire rédigera un acte de mitoyenneté et le publiera au service de publicité foncière.
L’achat de la partie du mur mitoyen appartenant au voisin
Il y a deux façons de céder la mitoyenneté d’un mur :
- La vendre ;
- Abandonner son droit de mitoyenneté.
Il est toujours possible d’acheter la mitoyenneté du voisin, que le mur soit en limite de séparation ou chez le voisin. Pour cela, il faut payer la valeur de la partie du mur et du sol qui appartient au voisin.
Afin de devenir propriétaire d'un mur mitoyen, il suffit d’en payer le prix et de pouvoir le prouver (titre de propriété). Cet achat est valable même dans le cas où il n’aurait pas été publié par le notaire.
La Cour de cassation a jugé que :
- La propriété d’un mur mitoyen ne peut être niée pour cause de non-inscription sur les documents publics ;
- L'acquisition de la mitoyenneté ne doit pas faire obligatoirement l’objet d’une publication au service de la publicité foncière.
En effet, un litige opposait deux voisins dont l'un souhaitait détruire le mur mitoyen sans l’accord de l'autre. La Cour de cassation a jugé qu’un mur est mitoyen même en l’absence d’acte notarié et de publicité dès lors que les deux propriétaires ont partagé le coût de sa construction.