Un Nouvel Environnement Réglementaire : Stratégies pour les Investisseurs Locatifs
Les évolutions fiscales, énergétiques et réglementaires redéfinissent le paysage de la rentabilité immobilière. Adaptez votre stratégie pour naviguer ces nouvelles règles.
Le 7 novembre 2024, l'Assemblée nationale a définitivement adopté la loi "anti-Airbnb," visant à limiter les avantages fiscaux de la location courte durée pour encourager les baux longue durée. Ce texte marque une étape significative pour les investisseurs de biens touristiques meublés. Voici les principaux points à considérer pour ajuster votre stratégie.
Points Clés de la Loi Anti-Airbnb
Révision des Abattements Fiscaux
- Pour les biens non classés : L’abattement fiscal sera réduit de 50 % à 30 % dès 2025, harmonisant leur régime avec celui des locations nues.
- Seuil de revenus locatifs : Cet abattement de 30 % ne s’appliquera qu’aux revenus locatifs annuels inférieurs à 15 000 €, contre 77 700 € actuellement.
- Pour les biens classés (avec confort supérieur) : L’abattement passera de 71 % à 50 %, et le plafond de revenus éligibles sera abaissé de 188 700 € à 77 000 €. Ces ajustements impacteront les biens classés, jusqu’ici fiscalement avantagés.
Exigences de Performance Énergétique
- Les meublés touristiques devront désormais respecter les mêmes normes énergétiques que les locations longue durée.
- Interdiction des passoires thermiques : Dès le 1er janvier 2025, les biens classés G seront interdits à la location, avec un calendrier progressif pour les logements F en 2028, et E en 2034.
- Sursis pour les biens existants : Les logements F et G auront dix ans pour atteindre la classe énergétique D.
Renforcement des Réglementations Locales
- Les municipalités pourront désormais fixer des quotas de meublés touristiques, définir des zones réservées aux résidences principales et limiter la durée de location des résidences principales de 120 à 90 jours par an.
Conséquences pour les Investisseurs et Stratégies d’Adaptation
Ces changements appellent à une réévaluation stratégique de vos investissements locatifs :
- Reconsidérer la Rentabilité de la Location Courte Durée
Avec la baisse des abattements fiscaux et des plafonds de revenus, la rentabilité des biens touristiques diminue. Dans certaines zones tendues, un basculement vers la location longue durée pourrait s’avérer plus judicieux. - Anticiper les Coûts de Rénovation Énergétique
La rénovation des passoires thermiques devient primordiale pour éviter les restrictions de location. Bien que coûteuses, ces améliorations contribuent à préserver la valeur du bien et à sécuriser sa rentabilité sur le long terme. - Diversifier et Rester Flexible Géographiquement
Face à la possibilité de quotas locaux, la diversification des actifs ou l’investissement dans des zones moins régulées peut se révéler stratégique. En parallèle, des placements complémentaires, comme les SCPI, offrent des alternatives de rendement moins exposées aux évolutions du marché immobilier.
Un Nouveau Paysage pour la Location Touristique
Ces nouvelles mesures visent à réduire les avantages de la location touristique pour donner priorité aux résidents, en particulier dans les zones à forte pression locative. Les propriétaires de biens touristiques devront composer avec :
- Une rentabilité réduite par la baisse des abattements fiscaux et des plafonds de revenus ;
- Des coûts de mise en conformité énergétique pour répondre aux nouvelles exigences ;
- Des restrictions locales affectant la flexibilité locative.
Si vous êtes investisseur dans la location touristique, cette loi représente une incitation à repenser votre stratégie. Privilégier la location longue durée et diversifier votre portefeuille apparaît désormais comme une voie prudente pour maintenir une rentabilité dans un contexte réglementaire renforcé.
L’objectif final étant d’inciter les propriétaires à louer leurs biens sur de longues durées afin de faciliter le logement des locaux et des travailleurs, en particulier dans les zones tendues, où la demande est très supérieure à l’offre de logements.
Délai de 10 Ans pour les Logements Locatifs à Atteindre le Niveau D de Performance Énergétique
En plus de la réduction de l’abattement fiscal, la proposition de loi impose aux propriétaires de meublés touristiques de se conformer aux interdictions de location de logements énergivores, comme c’est déjà le cas pour les locations nues. Ainsi, tout bien mis en location sur Airbnb après l’entrée en vigueur de la loi Le Meur-Echaniz devra présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) de niveau minimum E. En 2034, ce seuil sera relevé au niveau D, date à laquelle les biens classés E ne pourront plus être proposés à la location. Les logements étiquetés G seront quant à eux interdits dès le 1er janvier 2025, suivis des F en 2028.