Lorsqu’un particulier vend un bien immobilier à un prix supérieur à son prix d’achat, il réalise ce qu’on appelle une plus-value immobilière. Ce gain peut être soumis à imposition, sauf dans certains cas d’exonérations. En 2025, la fiscalité applicable reste un point clé à maîtriser pour optimiser une vente immobilière, que ce soit dans l’ancien, le neuf ou un investissement locatif.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’acquisition, ajusté des frais d’achat et de travaux. Elle est réalisée lors de la vente d’un bien immobilier, que ce soit un appartement, une maison, un terrain ou un local.
Formule de base :
Prix de vente – (Prix d’achat + frais d’acquisition + travaux) = plus-value brute
Quelle est la fiscalité applicable ?
La plus-value réalisée est soumise à deux types d’imposition :
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Impôt sur le revenu : 19 %
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Prélèvements sociaux : 17,2 %
→ Total : 36,2 %
Toutefois, des abattements progressifs s’appliquent selon la durée de détention du bien.
Quels sont les abattements en fonction de la durée de détention ?
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Durée de détention |
Abattement IR (19%) |
Abattement PS (17,2%) |
|---|---|---|
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< 6 ans |
0 % |
0 % |
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6 à 21 ans |
Progressif (6 %/an) |
Progressif (1,65 %/an) |
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22e année |
4 % |
1,60 % |
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≥ 22 ans |
Exonération IR |
9 %/an jusqu'à 30 ans |
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≥ 30 ans |
Exonération totale |
Exonération totale
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Quels biens sont exonérés de la plus-value ?
Certaines cessions ne sont pas soumises à imposition :
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Résidence principale au moment de la vente
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Vente inférieure à 15 000 €
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Bien détenu depuis plus de 30 ans
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Première vente d’un bien autre que la résidence principale, sous conditions de remploi dans l’achat d’une résidence principale dans les 24 mois
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Exonérations spécifiques (ex : vente au profit d’un bailleur social)
Travaux et frais : ce qui peut réduire la plus-value imposable
Les frais liés à l’acquisition (notaire, agence) et certains travaux peuvent être ajoutés au prix d’achat pour réduire le montant imposable :
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Frais d’acquisition : au réel ou forfait de 7,5 %
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Travaux : sur justificatifs, ou forfait de 15 % si bien détenu depuis plus de 5 ans
Attention : seuls les travaux de rénovation, d’agrandissement ou d'amélioration (pas d'entretien courant) sont pris en compte.
Et en cas de vente d’un bien locatif ?
Si le bien vendu était loué (vide ou meublé), la plus-value reste imposable dans les mêmes conditions. La location n’empêche ni les abattements liés au temps, ni les éventuelles exonérations selon le profil ou le contexte (ex : départ en maison de retraite, invalidité...).
Cas particulier : surtaxe sur les grosses plus-values
Une surtaxe s’applique en cas de plus-value supérieure à 50 000 €. Son taux varie de 2 à 6 %, selon le montant.
Exemple concret
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Prix d’achat : 200 000 €
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Travaux (forfait 15 %) : 30 000 €
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Prix de vente : 350 000 €
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Plus-value brute : 120 000 €
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Bien détenu depuis 25 ans → Exonération d’impôt sur le revenu, mais prélèvements sociaux réduits à 6,9 % (abattement de 80,5 %)
→ Imposition finale ≈ 8 280 €
À retenir
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La durée de détention est un facteur déterminant pour réduire l’imposition.
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L’exonération totale intervient à partir de 30 ans.
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Il est essentiel de documenter les travaux et frais pour optimiser la plus-value imposable.
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Des exonérations spécifiques existent pour les cas particuliers.
La plus-value immobilière ne doit pas être une surprise : bien anticipée, elle peut être réduite, voire évitée. En 2025, avec une fiscalité stable mais exigeante, chaque décision de vente mérite une analyse personnalisée avec un notaire ou un conseiller patrimonial.