Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les propriétaires bailleurs font face à une contrainte majeure : l’interdiction de mise en location des logements les plus énergivores, classés G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Et la pression va crescendo. Dès 2028, les biens classés F seront à leur tour concernés, puis les logements classés E en 2034. Pour continuer à louer ces passoires thermiques, une seule issue : entreprendre des travaux de rénovation énergétique afin d’améliorer leur classement DPE.
Les Français en sont conscients. Pour une large majorité, la rénovation énergétique du parc immobilier est perçue comme un levier essentiel de la transition écologique, dépassant même le développement des mobilités douces. Pourtant, malgré cette prise de conscience collective, un grand nombre de propriétaires préfèrent se délester de leurs biens énergivores plutôt que d’investir dans leur mise aux normes.
Pourquoi ? La réponse est sans appel : le coût. Véritable obstacle à la rénovation, il constitue la principale barrière pour près des deux tiers des ménages , loin devant la complexité des démarches, le manque d’accompagnement et de conseils ou encore la difficulté à trouver des artisans qualifiés. Et pour cause, rénover un logement classé G représente un investissement important allant en moyenne à 40 000 euros selon les sondages. Une somme colossale, souvent hors de portée, qui pousse de nombreux bailleurs à privilégier la revente plutôt que la rénovation.
Face à cette équation complexe, une question demeure : comment concilier impératif écologique et réalité économique ?
Car si la transition énergétique du parc immobilier est une nécessité, elle ne peut reposer uniquement sur les épaules des propriétaires. Faut-il renforcer les aides financières et les dispositifs d’accompagnement ? Assouplir les conditions d’accès aux crédits travaux ? Encourager des modèles de rénovation partagée ? Les solutions existent, mais elles doivent être massivement déployées et rendues accessibles à tous. Sans cela, le risque est clair : un marché immobilier sous tension, une multiplication des biens invendables et une transition écologique à l’arrêt.
L’enjeu est de taille. Il ne s’agit pas seulement d’améliorer l’efficacité énergétique des logements, mais bien de repenser tout un modèle pour qu’écologie et économie avancent enfin de concert.
Pour améliorer un logement classé G au DPE et le faire passer à D, plusieurs types de travaux de rénovation énergétique sont envisageables. La loi impose certaines exigences pour améliorer la performance énergétique des logements, et des aides financières existent pour accompagner les propriétaires.
Les principaux travaux à réaliser pour améliorer un DPE de G à D :
Isolation thermique : priorité absolue
L’isolation est le levier le plus efficace pour améliorer la note DPE. Les zones à traiter en priorité :
Isolation des combles et de la toiture → 25 à 30 % des déperditions de chaleur
Isolation des murs (par l’intérieur ou l’extérieur) → 20 à 25 % des pertes
Isolation du plancher bas → 7 à 10 % des déperditions
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double ou triple vitrage
Ces travaux permettent de limiter les pertes de chaleur et d’améliorer le confort thermique, tout en réduisant la consommation d’énergie.
Remplacement du système de chauffage
Un logement classé G a souvent un système de chauffage vétuste et énergivore. Les solutions pour améliorer le DPE :
Remplacement des chaudières fioul ou gaz énergivores par :
- Une pompe à chaleur (PAC air/eau ou géothermique)
- Une chaudière à granulés
- Un chauffage biomasse performant
Installation d’un chauffage d’appoint plus économe (poêle à bois, PAC air/air…)
Un chauffage performant consomme moins d’énergie et réduit la facture énergétique du logement.
Amélioration de la ventilation
Installation d’une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) double flux pour limiter les pertes de chaleur et éviter l’humidité
Remplacement d’une ventilation obsolète pour optimiser la circulation de l’air et éviter les ponts thermiques
Une bonne ventilation permet d’améliorer la qualité de l’air et de limiter la condensation, qui peut détériorer l’isolation.
Optimisation du système d’eau chaude sanitaire
Installation d’un chauffe-eau thermodynamique ou solaire en remplacement d’un chauffe-eau électrique énergivore
Réduction des pertes énergétiques sur les réseaux d’eau chaude en isolant les tuyaux et en limitant les distances entre le chauffe-eau et les points d’eau
Aides financières pour la rénovation énergétique
Bonne nouvelle, plusieurs aides peuvent alléger la facture des propriétaires bailleurs pour ces travaux :
MaPrimeRénov’ : aide de l’Anah pour financer l’isolation, le chauffage, la ventilation, etc.
Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) : emprunt sans intérêt pour financer la rénovation
Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d’énergie
TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique
Exonération de taxe foncière dans certaines communes après rénovation
un bouquet de travaux nécessaire
Améliorer un DPE de G à D nécessite une approche globale combinant isolation, chauffage performant, ventilation et eau chaude optimisée. Ces investissements permettent non seulement de respecter la réglementation, mais aussi de réduire les factures d’énergie et d’augmenter la valeur du bien immobilier.